一、背景──房市發展現況與趨勢

　去年（2008年）房地產市場景氣已明顯出現下滑的趨勢，不論從房地產市場景氣的相關指標、新推個案的供給以及購屋者需求的動向調查均可發現，市場供需結構已失衡，市場交易量明顯萎縮，房價亦有下跌跡象，需求面瀰漫保守氛圍。

　由於房地產市場景氣具有「擴（擴張期）短縮（收縮期）長」及「量先價行」的現象，區域性市場呈現北熱南冷情形，目前部分地區更出現房價泡沫化的問題；加上房地產產業結構良莠不齊，過度投資及過度消費情形嚴重，均為導致此波房市景氣轉趨衰退的主要原因。

　目前台灣房地產正處於不景氣的開始階段，價格下滑跡象剛出現，在此背景下，部分業者提出開放中資來台，將可搶救開始步入不景氣的台灣房地產市場，推動房價上漲。

　然而，值得進一步思索的是，開放中資來台之後，是否可扭轉房地產景氣，並且如同部分業者的期望，可支撐房價甚或推動上漲？

　再者，倘若房價果真上漲，在當前房價水準已高得使市井小民難以負擔之際，此舉將更使得樓價高不可攀，加重國人購買房屋的痛苦指數，而此一政策效果又是否符合政府的施政原則？

　二、對房地產市場的衝擊

　依據政府的規劃，目前中資購買房地產有二可能：

　一是配合開放中資企業來台，因業務人員居住之住宅、從事工商業務之廠房、營業處所或辦公場所或其他因業務需要之處所，所取得的不動產。

　二是中資從事有助於整體經濟之投資，從事包括商用、住宅不動產之開發經營。

　開放中資所引致的房地產市場衝擊可分為經濟面、政治面和實質環境面等三個層面來論述。

　（一）經濟面

　　1.炒作中資

　中資還沒進來，國內已炒作相關題材經年，來自消息面的影響，已經使得住宅房價充分反應甚至過度反應。

　　2.中資炒作

　在現有兩岸經濟情勢下，無論中資是否已進來炒作，都不可能推動住宅房價上漲。若中資已經進來，則現況房價水準已是反應後的結果，房價不會上漲；若中資尚未進來，則在兩岸比較利益下，中國為新興發展國家，都市人口發展，住宅房地產市場的利潤遠高於台灣，中國資金不會進來台灣，房價不會上漲。

　　3.台北（台灣）房價尚有上漲空間？

　部分業者認為，相較於其他國際化城市，諸如東京、香港、紐約等城市，台灣住宅房價水準仍屬低檔，當然有上漲空間，當可吸引中資來台投資。

　此論點忽略台北或台灣的國際化程度並不及東京、香港、紐約等地，若考慮國人的房價所得比已達10倍，而台北市甚至高達23.5倍（平均台北市中古房屋總價1,935萬元／夫妻年薪收入82.3萬元），台北或台灣的房價已相當高，在缺乏所得支撐的狀況下，所謂房價上漲空間何來之有？

　（二）政治面

　若中資來台投資住宅房地產顯然無利可圖，那麼，商用房地產或許是中資願意投資的標的。但是，台灣並不缺乏資金，在市場機制下，若連台灣資金都認為沒有利潤而無意投資，何以中資願意投資？

　以近來頂新集團入股101大樓為例，101大樓目前仍屬於虧損狀態，頂新集團以長期資產配置為由，從開發工銀手中買進接近20％的股權。未來，隨著中資投資項目的陸續開放，很可能發生的狀況是：101大樓內進駐了中國國營事業辦公室，未來台灣的重要地標大樓飄揚著中國五星旗。

　類似的購買事件曾在美國發生。1989年日本三菱土地公司購買紐約洛克菲勒中心，以13.73億美元收購了紐約洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為擁有洛克菲勒中心約80％股份的控股公司。洛克菲勒中心是美國的標誌性建築，美國新聞界對此反應很大，並且感到憤怒與頹喪，稱之為日本人「買走了美國人的靈魂」。

　中國與台灣的關係，較日本與美國的關係來得更複雜，台灣若完全以經濟面向考量，刻意忽略對方的政治目的，不予回應或適當防範，似失於天真？

　（三）實質環境面

　以目前開放中國來台旅遊經驗觀之，在觀光景點常見中國人動輒無理插隊、題字留言、隨地吐痰，中國與台灣一般民眾，在生活禮儀、價值觀方面尚有一段差距，輔以中國人常有台灣應歸屬中國的強烈政治意識，不盡然與所有台灣民眾的想法相符。若毫無防範措施而一味地歡迎中國來台置產居住，恐造成民眾居住品質降低。

　三、結論—開放中資投資房地產弊多於利

　開放中資對台灣房地產市場的影響為何？我們認為，整體而言，開放中資所帶來的房價上漲幅度有限，但是，恐引發來自政治面和居住品質的負面影響，政府應提出配套措施。

　台灣盼望中資帶來經濟成長、經濟率提升、所得增加，但不應未蒙其利，先受其害。若忽略住宅為人民一般生活的必需品，不僅達不到部分業者期待的扭轉景氣，支撐房價，更有可能會降低一般人民的生活品質。而在投資商業不動產部分，政府亦應審慎考慮來自政治面的影響。（張金鶚／國立政治大學地政學系教授、政大台灣房地產研究中心主任•本文發表於群策會『中資風暴──開放中資來台：引狼入室？』座談會）